ホテルコンサルタント

強運の持主

先日、急な用事で東北から友人が上京しので久しぶりに会って話をしました。彼は既に引退して第二の人生を歩んでいます。彼は東北一といわれるホテルに永く調理人として勤務し、常務取締役にまで昇りつめ、定年を待たずに１年早く引退した。国内でも有数の官僚的組織を親会社とするホテルで、そのポジションに昇りつめるのは異例であり初である。彼は調理人としてではなく、ホテル全体の運営管理の職種としてその職責に就いたのである。４０歳前後から人に進められ、土地を購入した経験が２度あり、何れも本人の意思とは別に１年後に売却することとなり、大金を手にしている。そして３度目となる一昨年、人に進められ４０坪の敷地に建つ３階建ての小さなビルを購入した。このビルをテナントとして賃貸することよりも自分で飲食店を開くことを選択し、定年を前に退職した。購入後１階部分のみを改装して飲食店を開いたが、昨年秋頃からその土地の買収話しが入り、昨年末に売却して「億」を儲けた。３度とも売買目的ではなく不動産を購入し、外部の要因により手放し大金を手にしている。私のホテルマンの友人としては指折りの強運の持主である。彼がサラリーマンとして成功を収めた経緯から、学歴・家系・能力等が特殊ではないかと思うかもしれませんが、至って平凡で彼は人の話を良く聞き、人を信じるタイプです。私が歳上の大先輩を評価することは失礼かもしれませんが、彼は〝人を見る目〟を持っています。これは感覚的なものではなく、彼が調理人と言う職種でありながら、ホテル経営や異業種について率先して勉強（自己投資）してきたことで身に付いたように思える。その結果、ホテルマンや調理人の一般的感覚とは異なる知識・発想力・判断力・応用力を備え、知人形成においても信用できる友人に囲まれたと、私は感じる。「運も実力の内」と言うが、まさにその通りである。ホテル運営において彼のような自己投資の出来る人物でスタッフ形成できれば、ホテルの収益構造も大きく変化するはすである。

ご存知ですか？　BVI ( British Virgin Islands ) 法人

すっかり定着した感のあるBVI（イギリス領バージン諸島）法人。金融・証券業界では以前より広く知れておりましたが、ここ数年のM&Aブームで、ホテル買収の際にも資産（不動産）を保有するSPCの設立場所として多く活用されるようになりした。会計監査・税務申告が義務付けられていない、香港・シンガポールのオフショア法人より機密保持性が高い、他のタックスヘブン地域より維持コストが安い、法人の代表者・役員・株主に代理人を置く事ができる、世界各地に銀行口座の開設が可能、等が特徴です。簡単に言うと、ホテルの資産所有をBVI法人で代表者他を代理人にしておけば本当の所有者が特定されない。従って、相続税対策や余剰資金を不動産に換えての利用方法としては大きなメリットがあります。また、第三者が無断で謄本を取得しても所有者の個人名が判明できない。BVI法人を利用する個人も増えてまいりました。大手の金融・証券・ファンド等は以前から利用していると思いますが、一般的に知られるようになったことで個人投資家の利用も増えてきたようです。新たに設立する方法と、すでに存在する法人を利用する方法があります。不動産所有の場合は、物件毎に法人化することが良いと思います。後で売却する際にSPCのM&A（法人売買）で売却することが可能となります。しかしながら香港内では信用度が低いため銀行や証券口座の開設が制限される場合もあるようです。・・・まあ、個人でのホテル投資やBVI法人を利用する方々の金融機関における信用度は桁違いだと思いますから、心配ご無用と言うところでしょうか！。羨ましいかぎりです。

いつまで続く沖縄のホテルラッシュ！？

すごいですね～、ご承知の通り沖縄はここ数年で多くのホテルが進出しました。現在着工済み及び計画段階まで含めると、さらに25件のホテルが進出するようです。まさにバブル全盛期のようです。確かに、リゾートウェディングで注目され、沖縄の経済は過去数年間緩やかな右肩上がりでしたが・・・・？。
一説によると、沖縄は国内３ヶ所の特区によるカジノ構想の１つで、しかも現実性が高いとの情報から、それを見込んでのラッシュでは！？との分析もあります。ファンド系所有の新規ホテルも多く、中規模及びビラタイプの上級ホテルが目立ちます。
過去、ハワイやグアムがブームになって多くの人が押し寄せた事を思い出します。しかし、ハワイやグアムほど南でないため通年の南国リートとしては弱く、台風が多い。日本国内であるという便宜性と離島である利点或いは弱点を持っています。離島のホテルの場合は交通手段が制約されるため、集客の手段としてはエアーと絡めたエージェントのパッケージが主力です。これを嫌ったホテル側は富裕層を狙った高級路線を打ち出し収益性を確保しようとしております。また、季節変動が大きいため、ある程度の規模でないとオフシーズンを穴埋めする利益をオンシーズンで確保できない特性もあります。
既にご承知の通り、ハワイやグアムはブームとともにホテルラッシュが続き、可能な交通手段が全て満席で乗り入れてもホテルの客室は満室にならない供給過剰となりました。稼働率アップに期待できない為、単価アップを狙った企画に力を入れるものの、エージェント等の安価な送客で利益確保に四苦八苦しています。「アマンリゾート」や「ＧＨＭ」を意識したホテル及び開発もあるようですが、世界的リゾートである集客ソース・潜在顧客・ブランド力があってこそで、ハードウェアやホテルマンの裁量とは別次元です。簡単に考えては大きな後悔を招くかもしれません。

公式サイト、リニューアルいたしましたので是非ご覧下さい。

う～ん　アジアンマネー・・・日本は？

外資による空港ビル企業の買収を、安全保障・危機管理面から規制した日本政府ですが、以前報道されていた中国政府の投資ファンドはどうなったのでしょうか？。中国の経済成長率が上方修正される中、更なる外貨獲得を狙い、政府系投資ファンド(CIC)に20兆円を用意し国内・外で運用する。以前、この件で渡辺行革大臣と協議したと報道され、海外での運用額は７～８兆円と予想されています。欧米投資ファンドの活動が縮小傾向にある日本に、今度はアジアンマネーの襲来か！。そういえばモルガンスタンレーからウェスティンホテル東京を買収したのもシンガポール政府系ファンドのGICで、破格の金額でした。GICは既に日本で多くの大型物件を所有しておりますが、やはり政府系ファンドは強い。民間系ファンドのようにリターンを厳格に見るのではなく、外貨獲得という観点から運用できるのか？。今、中国政府は世界的な非難にあい、オリンピックの外国人集客は過去最低を予想され、さらに国内ではインフレの影響で政府への不満も表面化し、既に不動産市場は下落傾向です。こうなると政権の変わった台湾との経済交流に活路を見出すのか？。台北とのエアー直行便は7月からの運行開始が早々と決定した。また輸出入品目の規制緩和は大規模になるようです。中国から人・物が一斉に流れ込む台湾は大丈夫なのでしょうか？。これを懸念した台湾投資家は国内での投資を切り上げ、日本投資へ切り替える動きもでているようです。かつて経済大国として世界を席巻した日本はどこへ？、今やアジアでも主導権を持てない！？。現在、日本の政府系ファンドは存在しません、そろそろ必要な状況だと思いますが、如何でしょうか？
ODAや円借款で提供するばかりではなく、経済行為による回収も必要なのでは・・・！

今やアメニティ！　いつになったら標準化！？

近年のホテルラッシュは、利用者にとっての利便性を向上させたのでしょうか？
宿泊特化型ホテルにおいては既に客室インターネット接続の無料化が推進され、標準アメニティとなっております。然しながら、大型ホテルやラグジュアリーホテルではVOD等の機能は充実しているものの、インターネット利用の標準（無料）化は鈍いようです。例えば、会議室を会議目的で利用しインターネット接続がオプションであったり、客室でのインターネット接続に割高な料金が発生します。現代では、自宅のインターネットでさえ数百円の月額料金で利用でき、さらには携帯電話でのインターネット利用が急増している昨今です。携帯電話の普及で客室からの外線電話利用が極端に減少し、契約回線数や当時のPBX設備の価値が大きく損なわれているように、ホテルのインターネット設備が無駄にならない事を願うばかりです。

２００４年を元にした、世界のインターネット普及率
(参考：ウィキぺディアフリー百科事典）

　１　セントクリストファーネイビス　86.96%
　２　ニュージーランド　　　　　　　81.95%
　３　アイスランド　　　　　　　　　77.00%
　４　マルタ　　　　　　　　　　　　76.01%
　５　スウェーデン　　　　　　　　　75.46%
　６　デンマーク　　　　　　　　　　70.00%
　７　スイス　　　　　　　　　　　　65.85%
　８　大韓民国　　　　　　　　　　　65.68%
　９　オーストラリア　　　　　　　　65.28%
１０　イギリス　　　　　　　　　　　63.27%
１１　カナダ　　　　　　　　　　　　63.01%
１２　フィンランド　　　　　　　　　63.00%
１３　アメリカ合衆国　　　　　　　　62.28%
１４　オランダ　　　　　　　　　　　61.63%
１５　ルクセンブルグ　　　　　　　　59.00%
１６　日本　　　　　　　　　　　　　58.69%
　　　　　　　【　東京　70.80%　】
１７　シンガポール　　　　　　　　　56.12%
１８　バルバドス　　　　　　　　　　55.35%
１９　台湾　　　　　　　　　　　　　53.64%
２０　エストニア　　　　　　　　　　51.22%

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コンサルタントの独り言 【ホテル･リゾート関連の総合経営コンサルティング】

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