200804｜ホテルコンサルタント

いつまで続く沖縄のホテルラッシュ！？

すごいですね～、ご承知の通り沖縄はここ数年で多くのホテルが進出しました。現在着工済み及び計画段階まで含めると、さらに25件のホテルが進出するようです。まさにバブル全盛期のようです。確かに、リゾートウェディングで注目され、沖縄の経済は過去数年間緩やかな右肩上がりでしたが・・・・？。
一説によると、沖縄は国内３ヶ所の特区によるカジノ構想の１つで、しかも現実性が高いとの情報から、それを見込んでのラッシュでは！？との分析もあります。ファンド系所有の新規ホテルも多く、中規模及びビラタイプの上級ホテルが目立ちます。過去、ハワイやグアムがブームになって多くの人が押し寄せた事を思い出します。しかし、ハワイやグアムほど南でないため通年の南国リゾートとしては弱く、台風が多い。日本国内であるという便宜性と離島である利点或いは弱点を持っています。離島のホテルの場合は交通手段が制約されるため、集客の手段としてはエアーと絡めたエージェントのパッケージが主力です。これを嫌ったホテル側は富裕層を狙った高級路線を打ち出し収益性を確保しようとしております。また、季節変動が大きいため、ある程度の規模でないとオフシーズンを穴埋めする利益をオンシーズンで確保できない特性もあります。既にご承知の通り、ハワイやグアムはブームとともにホテルラッシュが続き、可能な交通手段が全て満席で乗り入れてもホテルの客室は満室にならない供給過剰となりました。稼働率アップに期待できない為、単価アップを狙った企画に力を入れるものの、エージェント等の安価な送客で利益確保に四苦八苦しています。「アマンリゾート」や「ＧＨＭ」を意識したホテル及び開発もあるようですが、世界的リゾートである集客ソース・潜在顧客・ブランド力があってこそで、ハードウェアやホテルマンの器量とは別次元です。簡単に考えては大きな後悔を招くかもしれません。

オフィシャル･サイト、リニューアルいたしましたので是非ご覧下さい。

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

う～ん　アジアンマネー・・・日本は？

外資による空港ビル企業の買収を、安全保障・危機管理面から規制した日本政府ですが、以前報道されていた中国政府の投資ファンドはどうなったのでしょうか？。中国の経済成長率が上方修正される中、更なる外貨獲得を狙い、政府系投資ファンド(CIC)に20兆円を用意し国内・外で運用する。以前、この件で渡辺行革大臣と協議したと報道され、海外での運用額は７～８兆円と予想されています。欧米投資ファンドの活動が縮小傾向にある日本に、今度はアジアンマネーの襲来か！。そういえばモルガンスタンレーからウェスティンホテル東京を買収したのもシンガポール政府系ファンドのGICで、破格の金額でした。GICは既に日本で多くの大型物件を所有しておりますが、やはり政府系ファンドは強い。民間系ファンドのようにリターンを厳格に見るのではなく、外貨獲得という観点から運用できるのか？。今、中国政府は世界的な非難にあい、オリンピックの外国人集客は過去最低を予想され、さらに国内ではインフレの影響で政府への不満も表面化し、既に不動産市場は下落傾向です。こうなると政権の変わった台湾との経済交流に活路を見出すのか？。台北とのエアー直行便は7月からの運行開始が早々と決定した。また輸出入品目の規制緩和は大規模になるようです。中国から人・物が一斉に流れ込む台湾は大丈夫なのでしょうか？。これを懸念した台湾投資家は国内での投資を切り上げ、日本投資へ切り替える動きもでているようです。かつて経済大国として世界を席巻した日本はどこへ？、今やアジアでも主導権を持てない！？。現在、日本の政府系ファンドは存在しません、そろそろ必要な状況だと思いますが、如何でしょうか？
ODAや円借款で提供するばかりではなく、経済行為による回収も必要なのでは・・・！

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

今やアメニティ！　いつになったら標準化！？

近年のホテルラッシュは、利用者にとっての利便性を向上させたのでしょうか？
宿泊特化型ホテルにおいては既に客室インターネット接続の無料化が推進され、標準アメニティとなっております。然しながら、大型ホテルやラグジュアリーホテルではVOD等の機能は充実しているものの、インターネット利用の標準（無料）化は鈍いようです。例えば、会議室を会議目的で利用しインターネット接続がオプションであったり、客室でのインターネット接続に割高な料金が発生します。現代では、自宅のインターネットでさえ数百円の月額料金で利用でき、さらには携帯電話でのインターネット利用が急増している昨今です。携帯電話の普及で客室からの外線電話利用が極端に減少し、契約回線数や当時のPBX設備の価値が大きく損なわれたように、ホテルのインターネット設備が無駄にならない事を願うばかりです。

２００４年を元にした、世界のインターネット普及率
(参考：ウィキぺディアフリー百科事典）

　１　セントクリストファーネイビス　86.96%
　２　ニュージーランド　　　　　　　81.95%
　３　アイスランド　　　　　　　　　77.00%
　４　マルタ　　　　　　　　　　　　76.01%
　５　スウェーデン　　　　　　　　　75.46%
　６　デンマーク　　　　　　　　　　70.00%
　７　スイス　　　　　　　　　　　　65.85%
　８　大韓民国　　　　　　　　　　　65.68%
　９　オーストラリア　　　　　　　　65.28%
１０　イギリス　　　　　　　　　　　63.27%
１１　カナダ　　　　　　　　　　　　63.01%
１２　フィンランド　　　　　　　　　63.00%
１３　アメリカ合衆国　　　　　　　　62.28%
１４　オランダ　　　　　　　　　　　61.63%
１５　ルクセンブルグ　　　　　　　　59.00%
１６　日本　　　　　　　　　　　　　58.69%
　　　　　　　【　東京　70.80%　】
１７　シンガポール　　　　　　　　　56.12%
１８　バルバドス　　　　　　　　　　55.35%
１９　台湾　　　　　　　　　　　　　53.64%
２０　エストニア　　　　　　　　　　51.22%

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

京都エリアのビジネスホテル探してます。

弊社クライアントの依頼で、京都エリアのビジネスホテルを探しています。あまり大型でないビジネスホテルで結構です、情報がありましたら弊社オフィシャルサイトの「問合せ」ボタンより e-mail にてご連絡頂ければ幸いです。投資目的ではなく、事業経営・運営を目的としての購入です。現在ビジネスホテルを所有・経営・運営しております。従いまして不動産的な利回りベースの売買価格ではなく、事業性ベースでお話しさせていただける物件があれば助かります。赤字でも結構です、弊社再生プランによる採算ベースで価格検討させて頂きます。直接の所有者様・金融機関の皆様・会計士・弁護士・税理士等の皆様、情報がありましたら宜しくお願い申し上げます。
また、大変恐縮ではございますが複数の不動産仲介業者様が介在するような情報はご遠慮させて頂きます。

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

公式サイトの「インフォメーション」と「コラム」ページ削除しました。

コラムで掲載していました内容を移行させていただきました。今後、こちらのブログにて「インフォメーション」等も掲載して参りますので、宜しくお願いします。

≪ Leeds international ホテル蘇生プログラム ≫

【ステージⅠ】　収支改善
■体質改善プログラム→組織変更、ポジショニング、評価制度
■コスト削減プログラム→生産性、原価管理、固定費・変動費バランス
【ステージⅡ】　収入改善
■生産性向上プログラム→業態転換、サービススタイル、商品・価格政策
■売上増加プログラム→セールス手法、告知手法、ブランド戦略
【ステージⅢ】　競争力整備
■優位性装備プログラム→ケイパビリティ・プラットフォームの整備
■競争力装備プログラム→組織能力の向上、情報共有、組織連携体制
【ステージⅣ】　マネジメント力整備
■マネジメントプログラム→ノウハウ蓄積、分析能力、視点の変更
■事業持続力プログラム→経営戦略、投資戦略、ポートフォリオ

≪ Leeds international 事業査定プログラムの流れ ≫

現状PL・BS分析　→　ヒアリング調査　→　エンジニアDD実施
　　　　　　　↓　　　　　　　　↓　　　　　　　↓
運営再生プラン策定→ソフト面改善策の検証→追加投資額算出
　　　　　　　↓　　　　　　　　↓　　　　　　　↓
再生運営収支算出→オペレーションの策定→LCC＆積立予算確立
　　　　　　　↓　　　　　　　　↓　　　　　　　↓
　　　　　　ＦＳ算出（再生ホテル事業収支＆総投資額）
　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓
　　　　　経営分析（EXIT戦略／ROI／ROE／CF／IRR）
　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　ＤＣＦによる評価額算出（NOI→CAP）

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

ホテル･リゾートの買収･売却、いよいよ最終ステージか、それとも・・？

不動産の投資対象として、ＳＰＣやREIT（リート）を用いてホテル・リゾート物件を買収・所有している企業の動きが慌しくなって参りました。既にご承知の通りサブプライムローン問題に端を発した金融・不動産市場の悪化は、資金調達における貸し出し側の姿勢の変化が要因と見られますが、これにより財務体質の悪化している企業が増えているようです。物件売却により手持資金を確保しようとしても、購入側の資金調達も以前とは異なるため思うように進みません。またこのような売却物件の多くは、価格が高いという共通した特徴があります。ホテルの場合、一般的な不動産とは異なる再生が必要となるため、DCF（ディスカウント･キャッシュ･フロー）法による事業ＤＤ（デュー･デリジェンス）において適正価格で購入する必要があります。つまり高値買収（購入）した時点で、事業性リスクの限界に達している又は超越しているという事です。その結果、購入後に生じる膨大な再生資金を新たに調達することが困難となり、手元資金を流出し財務体質が悪化すると言う構図です。以前と同様に倒産や民事再生による売却が活発化することも予想されます。しかし、今後の売買において以前と明らかに異なる点は、購入側企業の本業です。今まではファンドなどの金融や不動産業界が購入側の主力でした。しかし、レバレッジが利かなくなった今後は、やはりホテル事業における専門ノウハウを有し、さらに施設の経営・運営が事業目的である必要を迫られそうです。つまり今後の買手側の主体としてはホテル・リゾート事業を主力とする企業と言う事になるわけですが、ホテル・リゾート経営の難しさや薄利ビジネスである厳しさを知る経営企業に、それほど多くの意欲が存在するとは思えません。ゆえに、売買価格も安価にならざるを得ないだけでなく、買い手が付かずに閉鎖に追い込まれる施設も考えられます。これが、ホテル・リゾート業界淘汰の最終ステージになるのか、それとも金融業界の変化による第Ⅱ幕で、最終ステージはその先に存在するのか?。何れにせよ、ホテル・リゾート事業の難しさやリスクの高さを、異業種（金融・不動産）企業が身をもって経験したという点においては、今後専門ノウハウの大切さを重視せざるを得ないであろう！。また、本来のホテル事業（経営・運営）側においては、今後必要となるノウハウとは「何か」を感じたのではないでしょうか？。

FC2ブログランキングに参加中！
↓↓クリックお願いします。

PageTop

Welcome

Translation