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瀬底プロジェクトの行方は?

う~ん、やはり皆さん気になりますか! 瀬底島ビーチリゾート(都市デザインシステム)破綻後の状況。 以前の記事で破綻は既にご承知の通りですが、その後についての関心も多いようです。 現在50%程度の建設途中で中断されていますが、都市デザインの民事再生の状況とは基本的に関係ないようです。 ご承知の方も多いと思いますが、破綻前に本物件の所有はSPCに330億円で売却されており、そのSPCへの都市デザインの出資比率は数%程度で、殆どは野村グループのファイナンス企業が出資しているとの事です。 つまり野村Fに売却済みと言う事です。 従いまして、都市デザインの民事再生による売却や新スポンサーの状況とは関係なく、SPC(野村F)の事業として新たな引き受け先を、野村F自体が検討しているようです。 唯一、関係するとすればSPCから運営を引受けるはずであった都市デザイン100%の子会社が新スポンサーによって復活できるか?です。 当時200人近くに膨れ上がった従業員を親会社の破綻と共に解雇しています。 野村F側としては運営会社の再生ができれば新たな所有者への売却もしやすいとの期待はあるかもしれませんが・・・? 野村Fサイドが建設の完成を目指して、ゼネコンやデベロッパーを前提に引き受け先を検討しているのか、それともホテルの経営・運営を前提に事業主を探しているのかは定かではありませんが、当時のスキームから考えれば前者による方向性が高いように思います。 運よく本件の運営会社が再生できれば、ホテル完成後にテナント方式の運営で開業し、野村Fから引き継いだ所有者がEXITで新たにオーナチェンジを行うと言うところでしょうか? 野村Fからの譲渡先はまだ決定していないようです。 昨今の状況から譲渡先探しは時間を要するかも知れません。 まぁ~、何れにせよ300億超という事業費が営業収支に見合うとは・・・? また、都市デザイン自体の再生における自社所有物件の売却は進んでいるようです。 
今となっては、着工前で良かったと胸をなで下ろしている同様のプロジェクトも多い事と思いますが、既に手当した土地の処理は頭痛の種かもしれません!

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容積緩和で業界はどうなる?

景気対策に向けて数ある政策のひとつに建設容積率の緩和が検討されているようです。 不動産、建設関連業界にとっては朗報かもしれません。 ホテル業界においても新規開発案件には大きなメリットです。 事業性を向上させるだけでなく、新業態開発への突破口となりそうです。 然しながら、それは勝ち組だけの話。 現在、新興・中堅の多くの不動産・デベロッパーが倒産しており、多くのホテルプロジェクトは頓挫しました。 今回の不況は業種を問わずの深刻な状況で、ジャスダックの上場件数が半減するのではないか? との見方まで出ています。 問題なのは金融危機により資金調達が難しいことです。 金融機関が積極的な貸出し姿勢に転じるのはいつになるのでしょうか? 株価暴落は企業の体力査定の様相を呈しており、信用力(コーポレート)で資金調達(デッド)が可能な企業は、一体どれ位あるのでしょうか? う~ん、深刻です。 REITや証券化に変わる新たなビジネスモデルやスキームが生まれない限り、ホテル業界の活性化も難しそうです。 ゴールドマン・サックス、モルガン・スタンレー、ソロス(イシン)、ローン・スター等、外資系所有の物件が売却リストとして出回る昨今ですが、まさに暗黒時代の到来でしょうか? それとも適正な企業評価の時代なのでしょうか?

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高笑!ベトナム・ハノイの高級ホテル

既にご承知の通りベトナム・ハノイは今や世界中が注目する発展都市。 ホーチミンには多くの日本企業を含む外国企業が進出しており、ベトナムの経済発展は中国に次ぐものです。 今後の世界の目はベトナムに向いております。 日本でもベトナム関係者を招致して多くのフォーラムが各地で開催されているようですが、2010年に建都1000周年を迎えるハノイは広大な土地をインフラ整備し、同市の新たな市街づくり計画があるようです。 APECの首脳会議をはじめ、国際化による世界各国のビジネ族と近年の観光ブームが重なって、ハノイの高級ホテルは常に満室状態。 ハノイの5★ホテルは9件で約2400室余り、4★ホテルまで含めても3000室強で、まったくのホテル不足。 これに乗じて一部では20%近い値上をしたホテルもあるようです。 さらに、経済発展にともない市街地への移住が増え、各国関係者や世界中の転勤族と重なって住居(高級マンション)不足やオフィスビルの不足も深刻化しているようです。 一昔前の中国(上海・北京)と同様です。 10年後には世界の工場が中国からベトナムに移るかもしれません。 国際的な会議や大型コンベンションも増える一方で、これに対応できる施設がなく、ホテルの進出には優先措置もあるようです。 建設費・人件費の安価なベトナム・ハノイで超大型高級ホテル、運営したいものです。 既に韓国資本がレジデンスとの複合型高層ホテル計画を契約したようですが、日本企業の進出はないのでしょうか? 日本での新規ホテル事業は20~25年前後の累損解消計画ですが、ハノイなら10年以内の類損解消も可能と思われます。 う~ん、4000人収容規模のコンベンションホールを備えた大型6★ホテルなど如何でしょうか? ハノイ市のみならずベトナムの政・財・官御用達のリーディングホテル、かなり期待できると思います。

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本当に根付いたのでしょうか?

10月のイベントと言えば「ハロウィン」ですね! Halloweenは、カトリックの諸聖人(万聖節)の前晩(10月31日)に行われる伝統行事。諸聖人の日の旧称"All Hallows"のeve(前夜祭)であることから、Halloweenと呼ばれるようになったそうです。 ケルト人の収穫感謝祭がカトリックに取り入れられたものとされており、由来と歴史的経緯からアングロ・サクソン系諸国で主に行われる行事のため地域性が強く、教会と不可分の行事ではないため、キリスト教の広まる地域であれば必ず祝われるという訳ではないそうです。 日本ではホテルや商業施設のイベントやパーティとして集客目的の為に週末に開催されることが多く、今年は24日(金)~26日(日)当たりのスケジュールが多いようです。首都圏や大都市圏ではハロウィンのイベント広告は多く見かけますが、地方で見かけることは少ないようです。 やはり外国文化の取り入れに抵抗があるのでしょうか? それともイベントや内容自体の構築が難しいのでしょうか? 人口の少ない地方で、自治体や各組合など住民が一体となった海外文化のイベントも面白いように思います。 遭遇した旅行者や出張ビジネスマンは思わぬ出来事に感動するかもしれません。 ハロウィンの仮装で思い出しましたが、既に“妖怪そっくりコンテスト”等も開催されている「ゲゲゲの鬼太郎」でお馴染みの水木しげる氏の出身地“鳥取県境港市”や近隣地区での妖怪ハロウィン等が開催されれば、まさに日本版ハロウィンと言ったところでしょうか? 地方活性化も名産物や自然だけに頼るのではなく、それぞれの特色を生かした海外イベントの活用など、ソフト面の取組みにも目を向けては如何でしょうか?
情熱を持って取り組むことが不可能を可能にするかもしれません。 なせば成る、なさねば成らぬ何事も!

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ご存知ですか? 先買権!

皆さん、お久しぶりです。ご無沙汰いたしました。
早速ですが、今週はF1日本グランプリですが、先日破綻したリーマン・ブラザーズはF1の商業権を保有するデルタ・トプコの16.8%の株式を保有し、CVC(非公開投資グループ)に次ぐ第二位の株主だったようです。さらに、CVCがF1株式を取得する際に要した23億ドルの50% 約11.5億ドル(約1200億円)を融資していたようです。しかし本事業に関する配当は無しという条件であった為、リーマンの収益はなかったとのことです。リーマンの持つF1株式は管財人により売却されますが、デルタ・トプコの支配権を有するCVCが買い取るようで、これって実質的には先買権と同様の権利なのでしょうか? 凡人には縁のないF1の世界、不思議だらけです。 余談が長くなりましたが、以前外資系ブランドのホテルを買収した際に、前オーナーと運営会社のマネジメント・コントラクトに「先買権」の条項がありました。そして、その実行期間として3ヶ月間の猶予期間が定められていました。 日本ではあまり耳にすることはありませんが、欧米ではよく使われているようです。 ホテルの業績は悪化しており、この先買権を行使されればCF(キャッシュ・フロー)は破綻し、新スポンサーに引き渡す前にホテル閉鎖を余儀なくされる状況でした。 新スポンサー側は運営会社に対し先買権の非行使を求め、運営会社は非行使の条件として前オーナーの契約を引継ぐよう求めてきました。双方協議の結果、契約内容の見直しによる運営会社の継続で合意。 本件の場合も民事再生でしたが、管財人がこの先買権をどのように考え、処理しようとしたかは定かではありません。 また、ホテル運営会社がホテルを購入する意思は見られず、何の為の条項か理解に苦しむものでした。 何れにせよこの「先買権」、契約の際はご注意あれ!

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