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ホテル・リゾートの買収・売却、いよいよ最終ステージか、それとも・・?

不動産の投資対象として、SPCやREIT(リート)を用いてホテル・リゾート物件を買収・所有している企業の動きが慌しくなって参りました。既にご承知の通りサブプライムローン問題に端を発した金融・不動産市場の悪化は、資金調達における貸し出し側の姿勢の変化が要因と見られますが、これにより財務体質の悪化している企業が増えているようです。物件売却により手持資金を確保しようとしても、購入側の資金調達も以前とは異なるため思うように進みません。またこのような売却物件の多くは、価格が高いという共通した特徴があります。ホテルの場合、一般的な不動産とは異なる再生が必要となるため、DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法による事業DD(デュー・デリジェンス)において適正価格で購入する必要があります。つまり高値買収(購入)した時点で、事業性リスクの限界に達している又は超越しているという事です。その結果、購入後に生じる膨大な再生資金を新たに調達することが困難となり、手元資金を流出し財務体質が悪化すると言う構図です。以前と同様に倒産や民事再生による売却が活発化することも予想されます。しかし、今後の売買において以前と明らかに異なる点は、購入側企業の本業です。今まではファンドなどの金融や不動産業界が購入側の主力でした。しかし、レバレッジが利かなくなった今後は、やはりホテル事業における専門ノウハウを有し、さらに施設の経営・運営が事業目的である必要を迫られそうです。つまり今後の買手側の主体としてはホテル・リゾート事業を主力とする企業と言う事になるわけですが、ホテル・リゾート経営の難しさや薄利ビジネスである厳しさを知る経営企業に、それほど多くの意欲が存在するとは思えません。ゆえに、売買価格も安価にならざるを得ないだけでなく、買い手が付かずに閉鎖に追い込まれる施設も考えられます。これが、ホテル・リゾート業界淘汰の最終ステージになるのか、それとも金融業界の変化による第Ⅱ幕で、最終ステージはその先に存在するのか?。何れにせよ、ホテル・リゾート事業の難しさやリスクの高さを、異業種(金融・不動産)企業が身をもって経験したという点においては、今後専門ノウハウの大切さを重視せざるを得ないであろう!。また、本来のホテル事業(経営・運営)側においては、今後必要となるノウハウとは「何か」を感じたのではないでしょうか?。

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