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「かんぽの宿」問題

話題の「かんぽの宿」ですが見解は様々で、売却(評価)金額、入札手続き、バルクセール、オリックス、入札時期等、それぞれの専門的見地から多く議論されているようです。議論の対象となっている「日田」ですが、報道等の情報では稼働率70%以上で業績は悪くない。然しながら経常段階で約2000万円弱の赤字、その原因は減価償却費ということです。売却にあたり当然売主側はアドバイザーを利用しています。問題なのは評価方法です。ホテルの場合、不動産鑑定による評価額が当てはまらないことは既にご承知の通りです。DCF法により現状の実績から事業価値を算出すれば赤字施設は価格が付かなくなります。これは経常ではなくNOI→Capで算出されることが一般的ですが、問題は全てトラックレコード(実績)を用いている点です。再生プランを作成し、そのNOIから評価額を算出すれば今回のような1万円という評価にはならないと思われます。入札の関係上、ましてやバルクとなると買い手側にこのような作業をする時間はないと思いますので、売り手側で予め把握しておく必要があります。ホテルの場合、GOP(減価償却前利益)段階で赤字でない限り、CFは黒字であり固都税および金融負担(金利・元本返済)に堪えられるかがポイントとなります。経常段階では減価償却費が安価な再調達価格により圧縮されれば多くは黒字になります。また営業段階で赤字であってもオペレーションの変更やコスト削減による黒字化は可能です。つまり売却側が損切りをして事業は生き返るということです。金融・証券・不動産業界等においては、ホテルオペレーションを熟知して再生プランを構築し、そのFS(収支計画)を作成することは無いでしょう。ホテルマンを採用している企業は多くありますが、彼たちはそれぞれ一部門のサービスマン経験者が多く、この作業を行うノウハウを持ち合わせていない状況ではないでしょうか?すなわち事業主(売り手側)を含めた関係者に本来必要となるノウハウを持ち合わせた人の関与が無いために、それぞれの見地から、それぞれの立場(売り手・買手)に有利な部分のみをベースにした評価をしているという状況。それも全ては「国の税金だから」とい観点は否めないと思います。ホテル・リゾート事業が好きで、この経営に熱意を持って取組んでいる人が関与していない点に集約されるのではないでしょうか。郵政側はスタッフの継続雇用を前提としておりますが、売却されてしまえば多くのスタッフは退職することになるでしょう。購入側もそのつもりでスタッフを引き継ぐはずです。なぜならば、赤字であれ黒字であれ価値を高める上で、そこにソフト面の再生が必要だからです。ハード面だけに頼った再生方法が結果に繋がらないことは既に実証されています。まぁ~、何れにせよ年間50億円もの赤字を1年でも早く止めたい郵政側の一括売却と、天下り・ぬるまゆ体質で時間を過ごしてきた施設のディールは買い手側に有利にならざるを得ないでしょう。下手をすれば買い手が現れない状況も考えられますから。

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